Bank Việt Nam

Trang tin Ngân hàng – Tư vấn dịch vụ ngân hàng mọi lúc mọi nơi

Bank Việt Nam

Trang tin Ngân hàng – Tư vấn dịch vụ ngân hàng mọi lúc mọi nơi

Pháp lý dự án bất động sản chung cư, nhà phố, những điều lưu ý

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2014. Đây là các dự án nhà chung cư, dự án nhà ở được chào bán đến người tiêu dùng.

Người mua nhà khi có ý định đầu tư các dự án này nên đề nghị Chủ đầu tư cung cấp thêm các thông tin pháp lý dự án nhằm đảm bảo quyền lợi. Căn cứ vào Luật Kinh doanh Bất động sản, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn, một số hồ sơ người mua nhà cần thu thập như:

  • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Chủ đầu tư thực hiện dự án;
  • Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án;
  • Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/Giấy phép đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp;
  • Giấy phép xây dựng;
  • Văn bản chấp thuận về độ cao tĩnh không xây dựng công trình nếu là nhà chung cư cao tầng;
  • Giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC;
  • Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc Quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền;
  • Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng về việc Chủ đầu tư đủ điều kiện bán;
  • Văn bản bảo lãnh nghĩa vụ thanh toán của Chủ đầu tư đối với người mua nhà;
  • Văn bản xác nhận không thế chấp dự án hoặc văn bản giải chấp dự án.

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh để người mua nhà xác định được Chủ đầu tư của dự án, thông tin chủ đầu tư có thống nhất và khớp đúng trên các hồ sơ pháp lý của dự án hay không. Ở một số dự án thông tin pháp lý của bên ký hợp đồng bán nhà khác với bên sở hữu dự án, do đó người mua nhà cần lưu ý thông tin này để xác định được tiến độ hoàn tất các thủ tục pháp lý của dự án.

Tùy vào quy mô và loại hình của từng dự án mà có thể có hoặc không có quy hoạch chi tiết 1/500, theo đó yêu cầu có quy hoạch chi tiết 1/500 đối với dự án nhà chung cư có quy mô lớn hơn 2 ha, dự án khu dân cư, khu đô thị có quy mô hơn 5 ha. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 như sau:

  • Bộ xây dựng: đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ;
  • UBND cấp tỉnh: đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND tỉnh;
  • UBND cấp huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.

Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư, có thể tham khảo thêm các Quyết định về phê duyệt chủ trương đầu tư, Quyết định công nhận chủ đầu tư thực hiện dự án và các quyết định khác liên quan đến việc phê duyệt thay đổi nhà đầu tư (nếu có).

pháp lý dự án

Bộ hồ sơ cấp phép xây dựng gồm có Giấy phép xây dựng, văn bản độ cao tĩnh không, văn bản phê duyệt về PCCC, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Các hồ sơ giấy tờ này tùy thuộc vào từng loại hình dự án mà có thể có hoặc không. Một số dự án được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật Xây dựng. Một số dự án không thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về PCCC theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020.

Người mua nhà cần so sánh pháp lý đơn vị được cấp phép và pháp lý đơn vị đang đứng ra trực tiếp giao dịch, trường hợp có sự thay đổi thì phải có văn bản của cấp thẩm quyền cho phép chuyển tiếp hoặc thay đổi giữa các doanh nghiệp tham gia thực hiện đầu tư dự án.

Văn bản của Sở Xây dựng v/v dự án đủ điều kiện bán được cấp sau khi chủ đầu tư hoàn thành một số điều kiện liên quan, ví dụ như nhà chung cư phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Chủ đầu tư phải cam kết về việc không thế chấp dự án cho bên thứ ba nào khác ngoại trừ trường hợp bên mua, chủ đầu tư và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.

Một văn bản khác rất quan trọng là đó là bảo lãnh nghĩa vụ thanh toán của chủ đầu tư đối với người mua nhà. Văn bản bảo lãnh này xác định rõ phần quyền lợi mà người mua nhà nhận được khi chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao đúng thời hạn hoặc vi phạm nghĩa vụ tại hợp đồng mua bán nhà ở.

Trong thực tế vẫn phát sinh tình trạng hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện, các dự án chỉ có thể chào bán đến người mua thông qua hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, chưa phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai một cách đầy đủ. Các dự án này vẫn có thể xây dựng bình thường, và bàn giao nhà đúng tiến độ, tuy nhiên việc hoàn tất thủ tục pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu cho người mua còn tùy thuộc vào tiến độ hoàn tất thủ tục Pháp lý của Nhà đầu tư.

Một số trường hợp ngân hàng liên kết với chủ đầu tư về việc cho vay chủ đầu tư xây dựng dự án và cho cá nhân vay mua nhà tại dự án. Chủ đầu tư thế chấp căn hộ cho ngân hàng và nhận tiền mua nhà của khách hàng, tuy nhiên lại không thanh toán đầy đủ cho ngân hàng dẫn đến tình trạng người nhà đã thanh toán đầy đủ nhưng nhà lại đang bị thế chấp tại Ngân hàng.

Các nội dung trên lưu ý cho người mua nhà khi đầu tư vào các sản phẩm bất động sản, một số chủ đầu tư uy tín và chuẩn bị hồ sơ pháp lý khá tốt trong giai đoạn hiện nay như: các dự án của Nam Long, các dự án của Phú Mỹ Hưng, một số dự án của Hưng Thịnh….

  • Facebook

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This div height required for enabling the sticky sidebar